Wyobraź sobie sytuację: wystawiasz swoje mieszkanie na sprzedaż, mijają tygodnie, a zainteresowanie jest niewielkie. Oglądający przychodzą, rozglądają się i... nie składają ofert. Zastanawiasz się, co robisz źle? Przyczyną może być niedostateczne przygotowanie nieruchomości do prezentacji. I tu właśnie wkracza home staging - sztuka profesjonalnego przygotowania mieszkania lub domu do sprzedaży.
W niniejszym artykule przedstawiamy praktyczne wskazówki, jak niewielkim kosztem podnieść atrakcyjność nieruchomości i przyspieszyć jej sprzedaż za optymalną cenę.
1. Czym jest home staging?
Home staging to profesjonalne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub wynajmu, które ma na celu wydobycie jej najlepszych cech i stworzenie przyjaznej atmosfery dla potencjalnych kupujących. To swego rodzaju "makijaż" nieruchomości, dzięki któremu prezentuje się ona w jak najkorzystniejszym świetle.
Badania przeprowadzone na polskim rynku nieruchomości pokazują, że odpowiednio przygotowane mieszkania:
- Sprzedają się nawet o 30% szybciej
- Osiągają ceny wyższe o 5-10% w porównaniu do nieprzygotowanych nieruchomości
- Przyciągają większą liczbę zainteresowanych
Co ważne, home staging nie wymaga przeprowadzania kosztownych remontów. Często wystarczą drobne zmiany, reorganizacja przestrzeni i kilka sprytnych trików, aby nieruchomość wyglądała znacznie atrakcyjniej.
2. Pierwsze wrażenie - znaczenie wstępnej oceny
Badania pokazują, że potencjalny kupujący podejmuje wstępną decyzję o zainteresowaniu nieruchomością w ciągu pierwszych 90 sekund od wejścia. Co więcej, około 40% decyzji o zakupie ma charakter emocjonalny, a nie racjonalny. Dlatego tak ważne jest pozytywne pierwsze wrażenie.
2.1. Zewnętrzny wygląd nieruchomości (curb appeal)
Jeśli sprzedajesz dom lub mieszkanie z własnym wejściem, zadbaj o:
- Czystą i zadbaną elewację
- Uporządkowany ogród, skoszoną trawę
- Czyste okna i drzwi wejściowe
- Usunięcie widocznych uszkodzeń (np. obluzowana rynna, pęknięcia w chodniku)
2.2. Klatka schodowa i części wspólne
W przypadku mieszkań w blokach warto zadbać o:
- Czystość na klatce schodowej (w miarę możliwości)
- Sprawne oświetlenie na korytarzu
- Uporządkowaną wycieraczkę przed wejściem
- Usunięcie osobistych dekoracji z drzwi wejściowych
3. Podstawowe zasady home stagingu
Skuteczny home staging opiera się na kilku kluczowych zasadach, które warto zastosować niezależnie od typu nieruchomości.
3.1. Depersonalizacja
Jednym z najważniejszych kroków jest depersonalizacja przestrzeni - usunięcie osobistych elementów, które mogą rozpraszać potencjalnych kupujących lub utrudniać im wyobrażenie sobie siebie w danym miejscu.
Co warto usunąć:
- Zdjęcia rodzinne i osobiste pamiątki
- Bardzo specyficzne dekoracje odzwierciedlające indywidualne upodobania
- Dyplomy, certyfikaty, nagrody
- Kolekcje (znaczki, figurki, itp.)
- Osobiste przedmioty w łazience (kosmetyki, szczoteczki do zębów)
Celem depersonalizacji jest stworzenie neutralnej przestrzeni, w której potencjalni kupujący mogą wyobrazić sobie własne życie.
3.2. Decluttering - uporządkowanie przestrzeni
Nadmiar przedmiotów sprawia, że pomieszczenia wydają się mniejsze, ciemniejsze i mniej atrakcyjne. Kluczowe jest usunięcie zbędnych rzeczy i uporządkowanie przestrzeni.
Oto praktyczne wskazówki:
- Usuń co najmniej 30% przedmiotów z każdego pomieszczenia
- Oczyść blaty kuchenne - zostaw maksymalnie 2-3 sprzęty
- Zmniejsz liczbę mebli, jeśli pokoje wydają się zatłoczone
- Uporządkuj szafy i garderoby - kupujący często do nich zaglądają
- Schowaj drobne przedmioty, które tworzą wrażenie nieporządku
Pamiętaj, że celem nie jest całkowite opróżnienie mieszkania, ale stworzenie wrażenia przestronności i funkcjonalności.
3.3. Czystość i konserwacja
Niezależnie od wieku nieruchomości, czystość jest absolutną podstawą udanej prezentacji. Warto zainwestować w profesjonalne czyszczenie lub poświęcić czas na dokładne sprzątnięcie:
- Wyczyść dogłębnie łazienkę i kuchnię (szczególnie fugi, krany, armaturę)
- Umyj okna i ramy okienne
- Wyczyść dywany i tapicerkę
- Odplamić ściany lub odświeżyć je farbą
- Zadbaj o czystość podłóg i listew przypodłogowych
- Usunąć wszelkie nieprzyjemne zapachy (szczególnie zwierząt, wilgoci, dymu papierosowego)
Poza czystością, warto również naprawić drobne usterki:
- Wymienić przepalone żarówki
- Naprawić cieknące krany
- Dokręcić poluzowane uchwyty i klamki
- Usunąć pęknięcia w ścianach
- Naprawić skrzypiące drzwi
Pamiętaj: Drobne naprawy mogą kosztować niewiele, ale ich brak może sugerować kupującym, że nieruchomość jest zaniedbana i wymaga większych inwestycji.
4. Jak zwiększyć atrakcyjność poszczególnych pomieszczeń?
Każde pomieszczenie w mieszkaniu ma swoją specyfikę i wymaga nieco innego podejścia do home stagingu.
4.1. Salon
Salon jest często pierwszym pomieszczeniem, które oglądają potencjalni kupujący, dlatego warto poświęcić mu szczególną uwagę:
- Ustaw meble tak, aby stworzyć wrażenie przestronności i funkcjonalności
- Zaaranżuj strefę wypoczynkową skupioną wokół centralnego punktu (np. kominka, telewizora)
- Zadbaj o dobre oświetlenie - włącz wszystkie lampy podczas prezentacji
- Dodaj kilka starannie dobranych dekoracji (poduszki, wazon, roślina)
- Jeśli meble są w złym stanie, rozważ użycie narzut lub pokrowców
4.2. Kuchnia
Kuchnia jest jednym z najważniejszych pomieszczeń dla potencjalnych kupujących:
- Dokładnie wyczyść wszystkie powierzchnie, szczególnie blaty i sprzęty AGD
- Oczyść wnętrza szafek - kupujący często do nich zaglądają
- Usuń magnesy i notatki z lodówki
- Pozostaw minimalistyczną dekorację (np. misa z owocami, świeże zioła)
- Jeśli szafki są zniszczone, rozważ wymianę frontów lub choćby uchwytów
4.3. Łazienka
Łazienka powinna sprawiać wrażenie czystej, świeżej i funkcjonalnej:
- Usuń wszystkie osobiste kosmetyki i przybory
- Zadbaj o idealną czystość armatury, luster i kabin prysznicowych
- Wymień zniszczone zasłony prysznicowe
- Dodaj nowe, jednolite ręczniki (najlepiej w białym lub neutralnym kolorze)
- Jeśli fugi są zszarzałe, odśwież je lub użyj specjalnych markerów do fug
- Usuń pleśń i zacieki (jeśli występują)
4.4. Sypialnia
Sypialnia powinna emanować spokojem i komfortem:
- Zadbaj o świeżą, schludnie zaścieloną pościel w neutralnych kolorach
- Zminimalizuj liczbę mebli - sypialnia powinna sprawiać wrażenie przestronnej
- Usuń osobiste przedmioty z szafek nocnych
- Zadbaj o subtelne, ciepłe oświetlenie
- Upewnij się, że szafy i garderoby są uporządkowane
5. Kolory i oświetlenie - kluczowe elementy atmosfery
Odpowiednie kolory i oświetlenie mają ogromny wpływ na postrzeganie przestrzeni przez potencjalnych kupujących.
5.1. Dobór kolorów
Przy przygotowywaniu mieszkania do sprzedaży warto postawić na neutralną paletę barw:
- Beże, jasne szarości i złamane biele to najbezpieczniejsze wybory dla ścian
- Unikaj intensywnych, kontrowersyjnych kolorów
- Jeśli ściany są w jaskrawych kolorach, rozważ ich przemalowanie
- Kolorowe akcenty wprowadzaj poprzez dodatki (poduszki, narzuty, zasłony)
5.2. Oświetlenie
Dobre oświetlenie może całkowicie odmienić wygląd pomieszczenia:
- Maksymalnie wykorzystaj światło naturalne - odsłoń okna, umyj je dokładnie
- Wymień przepalone żarówki i zadbaj o jednolity typ oświetlenia w pomieszczeniu
- Podczas prezentacji włącz wszystkie źródła światła, nawet w ciągu dnia
- Rozważ dodanie kilku lamp stojących lub stołowych, jeśli pomieszczenie wydaje się ciemne
- Unikaj zimnego, ostrego światła - lepiej sprawdzi się ciepłe, rozproszone
6. Sztuka aranżacji wnętrz - proste triki
Nawet bez specjalistycznej wiedzy z zakresu aranżacji wnętrz można zastosować kilka sprawdzonych trików, które sprawią, że mieszkanie będzie wyglądało lepiej:
6.1. Optyczne powiększanie przestrzeni
- Używaj luster, aby optycznie powiększyć pomieszczenie i odbić światło
- Ustaw meble tak, aby nie blokowały przejść
- Zrezygnuj z ciężkich, masywnych zasłon na rzecz lżejszych
- Wybieraj meble na nóżkach - przestrzeń pod meblem daje wrażenie lekkości
6.2. Tworzenie przytulnej atmosfery
- Używaj tekstyliów (poduszki, narzuty, dywaniki), aby dodać przytulności
- Wprowadź żywe rośliny - dodają życia i oczyszczają powietrze
- Zadbaj o przyjemny, neutralny zapach (np. świeżo upieczone ciastka, kawa, świeże kwiaty)
- Zimą zapal w kominku (jeśli jest) lub użyj świec
6.3. Akcenty i dodatki
Kilka starannie dobranych dodatków może znacząco podnieść atrakcyjność wnętrza:
- Używaj niewielkiej liczby wysokiej jakości dekoracji (lepiej mniej, ale lepszych)
- Grupuj dekoracje po 3 lub 5 elementów o różnej wysokości
- Zadbaj o świeże kwiaty w salonie i jadalni
- W kuchni postaw miskę ze świeżymi owocami
- W łazience użyj nowych ręczników i eleganckich dozowników na mydło
7. Profesjonalne zdjęcia - klucz do skutecznych ogłoszeń
W dobie internetowych ogłoszeń, jakość zdjęć ma ogromne znaczenie - to one decydują, czy potencjalny kupujący zechce obejrzeć nieruchomość na żywo.
Kilka wskazówek dotyczących fotografii nieruchomości:
- Zdjęcia wykonuj przy dobrym świetle dziennym
- Używaj szerokokątnego obiektywu (ale bez przesady - efekt "rybiego oka" budzi nieufność)
- Fotografuj każde pomieszczenie z kilku ujęć, aby pokazać jego układ
- Przed zrobieniem zdjęć usuń drobne, rozpraszające przedmioty
- Jeśli to możliwe, skorzystaj z usług profesjonalnego fotografa nieruchomości
Pamiętaj: Inwestycja w profesjonalne zdjęcia zwraca się wielokrotnie poprzez większe zainteresowanie ofertą i szybszą sprzedaż.
8. Home staging a różne typy nieruchomości
Różne typy nieruchomości wymagają nieco innego podejścia do home stagingu:
8.1. Mieszkania z rynku pierwotnego
W przypadku nowych mieszkań wyzwaniem jest pokazanie potencjału pustych przestrzeni:
- Rozważ wirtualny home staging (komputerowe wizualizacje wnętrz)
- Jeśli to możliwe, ustaw w kluczowych pomieszczeniach podstawowe meble
- Podkreślaj atuty takie jak: nowe instalacje, gwarancja deweloperska, nowoczesne rozwiązania
8.2. Starsze mieszkania i domy
W przypadku starszych nieruchomości kluczowe jest:
- Odświeżenie wnętrz (malowanie, drobne naprawy)
- Podkreślenie atutów (np. wysokie sufity, oryginalne elementy architektoniczne)
- Pokazanie, że nieruchomość mimo wieku jest zadbana i funkcjonalna
8.3. Luksusowe nieruchomości
W segmencie premium oczekiwania są wyższe:
- Warto zainwestować w profesjonalny home staging realizowany przez eksperta
- Podkreślać ekskluzywne materiały i rozwiązania
- Stworzyć atmosferę luksusu poprzez odpowiednie dodatki i aranżację
9. Podsumowanie - opłacalność home stagingu
Home staging to inwestycja, która zwykle zwraca się wielokrotnie. Według badań przeprowadzonych w Polsce:
- Koszt podstawowego home stagingu to zwykle 0,5-1,5% wartości nieruchomości
- Przygotowane mieszkania sprzedają się średnio o 20-30% szybciej
- Cena sprzedaży może być wyższa o 5-10%
Co więcej, home staging pomaga uniknąć sytuacji, gdy nieruchomość długo nie znajduje nabywcy, co często prowadzi do konieczności obniżenia ceny.
Nawet jeśli nie chcesz lub nie możesz skorzystać z usług profesjonalisty, wdrożenie podstawowych zasad home stagingu we własnym zakresie może przynieść wymierne korzyści.
Pamiętaj: Sprzedajesz nie tylko nieruchomość, ale także styl życia i możliwości, jakie ona daje. Home staging pomaga potencjalnym kupującym dostrzec te możliwości.
Jeśli rozważasz sprzedaż nieruchomości i chciałbyś uzyskać profesjonalne wsparcie w zakresie home stagingu, skontaktuj się z naszymi doradcami. W APC Nieruchomości oferujemy kompleksowe usługi przygotowania mieszkań i domów do sprzedaży, które pomogą Ci uzyskać najlepszą możliwą cenę w najkrótszym czasie.
